240 Aylık Vade Riskini Kendi Kârıma Çevirme Stratejisi: TOKİ’ye Karşı Sıfır Borç Manifestosu. Enflasyon Savaşçıları Portföyü ile 3-5 Yılda Borçsuz Ev Alma Planı.
Merhaba, ben Tokimoki. Benim gibi milyonlarca kişi, TOKİ’nin “Yüzyılın Konut Projesi” olarak lanse ettiği, 81 ilde 500 bin sosyal konut projesinde umut arıyor. Başvuralar 10 Kasım 2025 saat 09.00 da başladı. Daha ilk gününde sisteme 1 milyona yakın başvuru yapıldığı açıklandı.
TOKİ’nin temel amacı, sosyal konut projeleriyle dar-orta gelirli vatandaşları uygun koşullarla ev sahibi yapmaktır. Bu amaca ve yapılan emeklere saygı duyuyorum.
Ancak bir finansal yatırımcı gözüyle, bu projeyi kendi risk toleransıma göre incelemem gerekti. Benim başvurmayı düşündüğüm projenin somut detayları şunlardı:
- Kategori: Diğer Alıcı Adayları
- Şehir: Ankara Merkez
- Konut Tipi: 2+1 (80m²) (En Yüksek)
- Vade: 240 Ay
- Tahmini Fiyat: 2.650.000₺
- Başlangıç Taksiti: 9.938₺
Bu cazip görünen teklifin arkasındaki taahhütnameyi okuduğumda, bunun 20 yıllık belirsiz bir borç yükümlülüğü olduğunu fark ettim. (düşündüm diyelim, çünkü kendimce düşünüyorum !)
İlçeler belli ama yeri belli değil, fiyat belli değil, ödeme belli değil, kura zamanı belli değil, sonucu da belli değil hatta ve hatta her tipten yeteri kadar konut yapılamama durumu bile var. Şansına kurada çıktın, bu sefer de sözleşme imzalama tarihi ve bankaları belli değil…
Ve hepimizin bildiği o harika şiir geldi aklıma:
Orda bir köy var, uzakta,
O köy bizim köyümüzdür.
Gezmesek de, tozmasak da
O köy bizim köyümüzdür.Orda bir ev var, uzakta,
O ev bizim evimizdir.
Yatmasak da, kalkmasak da
O ev bizim evimizdir.
….
la la la la laaaa.. la la la la laaa..
Derken atalarımızın sözleri kafamda yankılandı:
- Dereyi görmeden paçayı sıvama
- Damlaya damlaya göl olur
- Sakla samanı gelir zamanı
- Elden gelen öğün olmaz, o da vaktinde bulunmaz.
Ayrıca unutmadan iktisatçı John Maynard Keynes’i de analım.
İlgilenenler: Likidite Tercihi, Enflasyonun Yıkımı, Gizli El Koyma gibi kavramları inceleyebilirler.
Buna benzer tüm verileri topladım, risk, şans, dalgalanma… vb. ve TOKİ’ye borçlanmak yerine, aynı parayı kendime ödeme (kendime borçlanma) kararı aldım. Yüzyılın Konut Projesi benim için Yüzyılın Konut Deneyine dönüştü.
Bu blogda düzenli olarak süreci paylaşmayı düşünüyorum. Şimdiden sonuçları merakla bekliyorum.
Bu cazip görünen teklifin arkasındaki taahhütnameyi okuduğumda, bunun 20 yıllık belirsiz bir borç yükümlülüğü olduğunu fark ettiğimi söylemiştim. Konuyu açıklamakta fayda var.
1. TOKİ’nin Beş Büyük Riski ve Gizli Maliyetleri
Bu kararımı, taahhütnamede geçen ve projenin finansal modelini ortaya koyan somut maddelere dayandırıyorum:
A. Borcun Büyüme Hızı ve Negatif Amortisman
Borç bakiyesi ve aylık taksitler, her yıl iki (2) kez Memur Maaş Artış Oranı’na (MMA) göre artırılacaktı. Benim durumumda bu, borcun ödedikçe erimek yerine, enflasyonla birlikte büyümesi demekti.
Eldeki resmi verilerle yaptığım projeksiyon, son 5 yılın (2021-2025) yıllık ortalama MMA oranını (%32.12) baz almaktadır. Yani taksitler 6 ayda bir bileşik %14.94 artacak demektir.
20 Yıl Sonunda Tahmini Toplam Ödeme 104 Milyon TL’yi aşmaktadır.
Bu risk, benim risk toleransımı aştı.
B. Şerefiye ve Fiyat Belirsizliği
Konut fiyatlarının ve büyüklüklerinin tahmini olduğu 1, asıl fiyatın ihale sonrası kesinlik kazanacağı belirtilmişti2. Ayrıca, sözleşme sırasında TOKİ tarafından belirlenen şerefiyeli konut satış fiyatı üzerinden sözleşme imzalayacaktım3.
Kısacısı borca girmeden, evin nihai maliyetini bilmiyordum. Kura çıkacak da, sözleşme imzalama aşamasında bana net fiyatı söylecekler.
C. Gizli Maliyet: Anahtar Teslim KDV’si
Taahhütnamede açıkça belirtildiği üzere, anahtar teslim tarihinde, geçerli KDV oranı üzerinden tahakkuk edecek Katma Değer Vergisi tutarı tahsil edilecekti4. Bu, borca dahil edilmeyen, yüz binlerce TL’yi bulabilecek, ek bir yüktü.
D. Teslimat ve Zaman Belirsizliği
Resmi olmayan araçlarla (görsel, banner, vs) teslim tarihinin Mart 2027 olarak paylaşılması ama Sözleşmede konut teslimat süresinden bahsedilmemesi, sürecin 2028 sonuna sarkabileceği anlamına geliyordu. Belki de daha fazla. (Belki de daha az)
Madem 3 yıl bekleyeceğim, neden TOKİ’nin borcunu artırmak yerine, kendi fonumu büyütmek için bu süreyi kullanmayayım?
E. Politik ve Ekonomik Belirsizlik Riski (20 Yıllık Vade)
20 yıllık vade, ülkenin geçireceği sayısız seçim ve ekonomik reform dönemine denk gelmektedir.
Politik riskler, enflasyonu ve dolayısıyla bir sonraki dönemdeki MMA artışını tetikler. TOKİ borçlusunun taksiti yükselirken, benim Dolar Kasam (peşinat) bu riske karşı beni koruyacaktı.
2. Uygulanan Strateji: Peşinatı Kurtar ve Fonu Büyüt
Bu beş büyük riske karşı, şartları sağladığım halde başvurudan vazgeçtim. TOKİ’nin başvuru dönemini fırsata çevirerek Kasım 2025’te hemen harekete geçtim. Kendimi Tokimoki kurasının kazanını olarak ilan ettim.
A. Peşinat Kasası (Dolar’da Güvence)
TOKİ’ye peşinat ve başvuru bedeli olarak vereceğim 270.000₺’lik
(5.000₺ Başvuru ücreti + 265.000₺ %10 peşinat) tutarı Dolar’a çevirerek TL’nin değer kaybına karşı kilit altına aldım. Bu meblağ 6.393$ +küsürat tutuyordu. Üstü de benden olsun 🙂 diyerek 6.400$ düz miktarı güvenceye aldım. (İlgilenenler için alış fiyatlarını, döviz kurunu, genel durumu ileride detaylı olarak paylaşacağım.)
B. Enflasyon Savaşçıları Portföyü (ESP)
ESP. Bu stratejime bir isim vermek motivasyonumu artırdı. Ocak 2026 itibarıyla, her ay 9.938₺ ile başlayan taksitleri, TOKİ’nin kuralına uygun şekilde artırarak, bu portföye yatıracağım. Bu parayı da aşağıdaki stratejiye göre değerlendireceğim. Bu da kendi içinde dengelere ayrılacak.
- Strateji:
%80 Çekirdek Denge (Kıymetli Madenler ve Çeşitli Fonlar, BIST) +
%20 Fırsat Fonu (Likidite). - Hedef: Borçsuz ev alacak sermayeyi, faizle büyüyen TOKİ borcundan daha hızlı büyütmek. Pardon! faiz,zam demeyelim; güncelleme diyelim.
3. Hedef ve Takip
- Minimum Hedef (3 Yıl – 2028 Sonu): Borçsuz iyi bir evin peşinatını (ve KDV dahil maliyetini) kapatacak kadar birikim yapmak.
- Nihai Hedef (5 Yıl – 2030 Sonu): Hiç borçlanmaya gerek kalmadan evi tamamen alacak seviyeye ulaşmak.
Benimle bu yolculuğa katılın. Takip edin, yorum yapın. Dua edin, şans dileyin. Kolaylık dileyin. Hiçbir şey yazmasanız bile iyi niyetlerinizi hissettiğimi bilin.
Bu, 20 yıllık borç esaretinden, 3-5 yıllık finansal özgürlüğe geçişin hikayesidir.
Bu, Yüzyılın Konut Deneyidir.
Bu TOKİMOKİ’dir.
Sevgi ve saygılarımla…
Yukarıda yazdıklarımı, özellikle sayılarla belirttiğim kısımları, aşağıdaki belgelerde bulabilirsiniz.Belgelerdeki kalın font ile yazılan yerleri 2-3 kez okumanız iyi olur. Bu dosyalar Kasım 2025 tarihinde resmi bağlantılardan indirilmiştir.
500 BİN SOSYAL KONUT PROJESİ
BAŞVURU BİLGİLENDİRME FORMU
500 BİN SOSYAL KONUT PROJESİ
BAŞVURU VE SATIN ALMA TAAHHÜTNAMESİ
YILLAR İTİBARİYLE KONUT, İŞYERİ VE ARSA BORÇ BAKİYELERİNİN BELİRLENMESİNDE KULLANILAN ALTI AYLIK VE YILLIK ARTIŞ ORANLARI
Bir yanıt yazın